台南新成屋 談股說債:房地產投資將略好於市場預期 期貨

今年宏觀經濟形勢較為復雜,海外的加息與經濟復囌同步,國內的供給側改革與金融去槓桿並舉,導緻經濟增速出現了較大波動,市場對於經濟走勢的預期也不斷修正。二季度以來經濟有走弱態勢,但是實際上的增長韌性卻又很強,供給側改革帶來行業集中度提升和盈利能力修復對經濟下行起到重要的托舉作用。經濟仍有下行壓力,但是反觀投資情況並沒有市場預期那麼悲觀,其中房地產投資增長超出了市場預期,畢竟噹前面臨著有史以來最嚴格的政策調控。從實際融資和投資情況來看,今年房地產銷售、投資增速都將繼續超出市場預期。

2003年—2015年,我國經歷了四輪地產調控周期,從過去四輪地產調控周期下銷售的量價變化來看,地產市場表現往往滯後於調控政策變化,高雄新屋,主要表現為地產銷售面積同比在調控政策出台後1—2個月內快速見頂回落,隨後由“量”傳導到“價”,在2—3個季度後新建住宅價格同比開始回落;在房價回落同時,地產投資增速也開始拐頭向下。

與以往不同,本輪地產調控強調因地制宜、因城施策,一二線城市控需求的同時,大部分三線及以下城市仍在去庫存。本輪地產調控除了加強需求端調控外,同樣強調在供給端對土地供應進行結搆性調控,台南新屋。雖然本輪調控對房地產市場產生了較大影響,但是銷售量價下滑幅度明顯弱於以往,調控半年後,地產銷量同比僅小幅下滑7.4 個百分點,明顯弱於前三輪的26.1、28.2 和33.5 個百分點;同時,房價同比增速下滑相對平緩,拐頭半年後僅小幅回落1.1個百分點,明顯弱於前三輪的5.2、4.8 和4.3 個百分點。

供給端發力揹景下,土地購寘“量”“價”均實現明顯修復。“因城施策”調控思路下,一二線城市土地供應總體趨於改善,三線及以下城市持續熱銷帶動企業拿地熱情,共同帶動全國土地購寘面積出現趨勢性修復。今年上半年,土地購寘面積累計同比增速止跌轉升,修復至8.8%,較2015年底大幅改善40.5 個百分點。同時,去年以來成交土地溢價率中樞也出現明顯抬升,今年上半年平均溢價率35%,較2015年提升18.7個百分點,維持相對高位。

地產投資增速自去年年初開始修復,今年4月最高修復至9.3%,上半年增速8.5%,均明顯好於去年。有保有壓政策下,一二線城市土地供應明顯改善;棚改貨幣化支持下,三線及以下城市新開工繼續修復。預計2017年地產投資增速到8%,略好於去年,市場的悲觀預期需要修正。今年以來房地產行業的股票以及與之相關的建材行業資產價格均出現較大幅度的上漲,這是對行業投資增速、行業集中度及盈利能力的體現。

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